Matéria publicada no jornal O Estado de S. Paulo em 04/04/2020
São de conhecimento público mundial os efeitos nefastos do novo coronavírus (COVID. 19) não só ao sistema de saúde pública, mas também, e não menos importante, à Economia de cada país.
A gravidade da situação veio à tona quando, no dia 11 de março de 2020, a Organização Mundial de Saúde (OMS) declarou que a contaminação com o novo coronavírus caracterizava pandemia.
Agindo de forma rápida, o governo federal do Brasil, ao lado de Estados e Municípios, adotaram medidas drásticas objetivando conter o avanço da contaminação mediante o isolamento da população sob a forma de quarentena. Não nos cabe aqui adentrar ao mérito dessa estratégia, mas analisar seus efeitos ao mercado de trabalho, e sobretudo, ao segmento imobiliário.
Um grande impacto já pode ser percebido no que diz respeito aos contratos de locação. Inquilinos, temorosos em não conseguir cumprir com seus compromissos, pela perda de empregos ou mesmo redução nos salários, passaram a pleitear novas negociações, descontos nos valores pagos ou, até mesmo, um prazo de carência para o acerto dos aluguéis.
O próprio Código Civil Brasileiro observa que, em casos imprevisíveis, o inquilino pode requerer a resolução de seu contrato, se o valor tiver se tornado excessivamente alto, em função daquela circunstância excepcional. Além disso, existe, ainda, a possibilidade legal de o valor da locação ser corrigido judicialmente, quando houver uma desproporção no pagamento por conta de uma razão imprevista. O mesmo também vale para os contratos de compra e venda.
Não parece haver dúvidas de se tratar essa pandemia de acontecimento extraordinário e imprevisível, impondo aos contratos imobiliários em curso um desequilíbrio que compromete a sua eficácia, gerando ao devedor uma onerosidade excessiva e vantagem desproporcional a outra parte. Com isso, abre-se ao devedor a possibilidade de resolução do contrato, sem ônus, ou sua adequação ao momento jurídico atual.
Especificamente no varejo, o chamado balcão, o desespero é imenso. Os decretos publicados impedem a abertura dos estabelecimentos, fazendo com que não haja operação, exceto àqueles que atuam com “delivery”. E no mercado imobiliário, plantões de lançamentos e imobiliárias estão fechados e alguns edifícios restringiram acesso de corretores de imóveis às visitas de apresentação do imóvel. Vale lembrar que o mercado imobiliário passou por grande crise nos últimos anos, causando enorme dano econômico para a categoria.
Frente a esse cenário, as atividades empresariais que possuem locações em imóveis dependentes, exclusivamente, do fluxo de pessoas, como exemplo shopping centers, boulevards e aeroportos, estão buscando rever suas operações, em razão de não haver circulação. No mesmo sentido, estão os grandes centros, completamente vazios e sem operar.
Entretanto, não há nenhuma determinação para qualquer desconto no valor de locações. Acredito que o bom senso e a conciliação entre as partes contratantes deva ser a melhor saída. Neste momento de crise, cabe a cada um encontrar a melhor solução para seu caso. Locador e locatário têm de chegar a um mútuo entendimento, não há outro caminho.
E, a fim de contribuir para a pacificação dessas relações, o CRECISP irá colocar à disposição suas Juntas de Conciliação para mediar estas questões que estejam sob a responsabilidade de corretores e imobiliárias, tentando, assim minimizar o problema, mas só quando o toque de recolher nos liberar para reuniões presenciais. A título de orientação, existem, no site do CRECISP, inúmeras palestras sobre conciliação que podem, neste momento, ser aproveitadas, gratuitamente, pelos corretores de imóveis, dando-lhes condições para que atravessem esta fase de maneira menos traumática.
Por fim, neste momento difícil pelo qual passa o Brasil, sobretudo com sua economia fragilizada, precisamos agir com responsabilidade e prudência, no sentido de valorizarmos o instituto do contrato já firmado, naquilo que for possível. Contudo, diante de tantas incertezas, o bom senso deve prosperar, ainda que haja razoabilidade jurídica e econômica para eventual pleito judicial. Os princípios aplicados na conciliação e mediação devem prevalecer em prol de toda economia e, principalmente, da sociedade.
