Advogado fala sobre contrato de locações

No dia 15 de julho, o advogado Luiz Antonio Scavone  ministrou palestra online na Quarta Nobre e, durante a apresentação, destacou  a importância das ações de revisão de contratos de locação em razão da pandemia, suas perspectivas e soluções.

Abordou a influência da pandemia nos contratos de locação e no âmbito do Direito Imobiliário, os efeitos da falta de compromisso contratual devido às dificuldades financeiras, e quais os compromissos futuros, após solucionada a crise do Coronavírus.

Para o palestrante, essa questão da pandemia é uma situação surreal que  estamos vivendo, principalmente  no âmbito dos contratos de locação, pois há muitos inquilinos querendo postergar o pagamento do aluguel ou solicitando descontos.

“Alguns indivíduos com razão e outros sem motivo porque, nesse momento, também temos alguns oportunistas que se valem da situação para tirar vantagem. Já se passaram quatro meses, e nesse tempo,  existem algumas decisões e parâmetros com relação aos contratos de locação comercial e residencial."

O palestrante explicou que cada situação requer uma solução específica. "Nos contratos de locações comerciais, por exemplo, existem situações de inquilinos que possuem comércio de rua, nos shopping centers,  as academias de ginástica, os  restaurantes. Eles passaram por um fechamento administrativo, que chamamos no direito de Fato do Príncipe. Além disso, cada município e estado tem uma regra diferente.”

Scavone ressaltou  que estes setores foram profundamente impactados,  muitos chegaram a perder  totalmente a renda, e o pleito é sempre o mesmo; o inquilino quer desconto, ou simplesmente uma moratória,   quer postergar o pagamento, pleiteia que não se cobre o aluguel durante um período, talvez pelo tempo que  não puder usar o imóvel.

“ Segundo os dado da Aabic -SP ( Associação das Administradoras de Bens e Imóveis e Condomínios de São Paulo),   quatro em cada cinco locadores têm um imóvel só e sobrevivem do recebimento do aluguel ou como complementação de renda ou até como renda exclusiva. Infelizmente, temos um contrato bilateral, com obrigações recíprocas, tem o locador também que tem essas necessidades. Por isso, a discussão tem sido travada basicamente nas locações não residenciais”.   

O advogado explicou que no Código Civil, no Artigo 393 -  o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.  "O inquilino, proprietário de um salão de beleza, não vai responder pelo caso fortuito, mas ele continuará devendo o aluguel."

“No Artigo 396 do Código Civil - não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.  Por força deste artigo, significa que  não vai responder pelas consequências decorrentes da mora ( juros, multas), ou seja, ele deve o aluguel e assim que  situação se normalizar irá pagar pelo valor devido.”

E ponderou: "Isso serve para aquele inquilino que perdeu a capacidade de pagamento, perdeu a receita da atividade, que não tem patrimônio. Porque o devedor responde por suas obrigações com o seu bem. Essa é a regra que vem desde o Direito Romano: se possui algum patrimônio responde pelas suas dívidas.”