A avaliação envolve uma análise apurada
Se alguém perguntasse a você, corretor de imóveis, com anos de experiência no mercado imobiliário, quanto vale um imóvel com área de quase 8 mil metros quadrados, situado em uma das regiões mais nobres da cidade de São Paulo, qual seria a sua resposta?
À primeira vista, o mais lógico seria tomar o valor médio do metro quadrado na região, que gira em torno de R$ 8 mil, e multiplicá-lo pela área da propriedade. Como resultado, encontraríamos a bagatela de R$ 64 milhões!
No entanto, os peritos avaliadores têm plena certeza de que há muitas outras questões a se considerar quando o assunto é a avaliação imobiliária. O preço do metro quadrado é somente um dos inúmeros componentes que interferem na valorização do imóvel.
Recentemente, a mídia nos mostrou um exemplo claro dessa situação e um ótimo argumento para convencer aqueles clientes que não acreditam que sua casa ou apartamento não valha tanto quanto imaginam.
A mansão do ex-banqueiro paulistano Edemar Cid Ferreira já foi pauta para dezenas de matérias jornalísticas, seja por sua construção ostensiva, pela decoração que inclui revestimento a ouro nas paredes ou, ainda, pela história de luxo e corrupção que envolve seu proprietário.
Localizado no Morumbi, o imóvel conta com grandes janelas blindadas, um pé direito de nove metros de altura e lá do alto é possível ver a pista do Jockey Club de São Paulo. Se quiser fazer um brinde especial, o dono pode se dirigir à adega com capacidade para mais de 5 mil garrafas de vinho! O espaço comporta biblioteca, 34 banheiros, piscinas interna e externa e para conhecer a casa é preciso se preparar para uma caminhada de cerca de duas horas.
Apenas esses detalhes já seriam suficientes para que o preço desse imóvel fosse algo estratosférico, mas ainda se deve incluir a impressionante sala de jantar, com mesa de dez metros de comprimento, com 24 lugares, toda em mogno inglês, que custou R$ 115 mil.
O painel ao piso na cobertura/heliporto tem pastilhas de vidro italianas, com desenho de Roberto Burle Marx, em 12 cores, inclusive a ouro 18 quilates. Além disso, a casa ainda abriga obras de arte valiosas, como uma escultura da China, avaliada em R$ 80 mil, e trabalhos como o do artista minimalista americano, Sol Lewitt.
Sabendo de todas essas peculiaridades, se alguém lhe perguntasse novamente o preço desse imóvel, com quase 8 mil metros quadrados, situado em uma das regiões mais nobres da cidade de São Paulo, é certo que seria necessária uma análise muito mais profunda do que uma simples multiplicação m² x R$/metro.
Em 2004, quando as obras finalmente foram concluídas, o ex-banqueiro chegou a dizer que sua mansão custou mais de R$ 140 milhões.
Entretanto, na última semana, após três leilões malsucedidos, o imóvel foi arrematado por R$ 9 milhões, um valor irrisório se comparado aos R$ 78 milhões inicialmente pedidos.
Levando essas questões em conta, a conclusão a que se pode chegar é que não adianta o cliente acreditar que a propriedade vale x ou y somente porque nela estão expostas relíquias exóticas, obras de arte especiais e artigos de luxo.
O real preço de um imóvel é o preço da sua liquidez, e pode não incluir valores gastos na sua construção, na decoração ou até envolver questões sentimentais do proprietário.
Um acontecimento inesperado – como a prisão do dono do imóvel por corrupção – carrega ladeira abaixo o valor de suas propriedades, que acabam arroladas para pagamento de dívidas nos processos.
Por isso, o corretor que atua como perito avaliador deve estar sempre atento a questões anexas, que podem implicar em grande desvalorização de uma casa ou apartamento, mesmo que este tenha caraterísticas de uma mansão, com decoração nababesca e exibicionista.
