Palestrante explica locação e execução das garantias

No dia 23 de maio, o advogado, José Ferreira de Lira, esteve na Quarta Nobre e discorreu aos corretores de imóveis sobre o tema: Locação e a Execução das Garantias. No início da apresentação, o palestrante usou o exemplo de uma pessoa que necessitava locar o imóvel com urgência, pois foi despejada do antigo por falta de pagamento.

Nessa situação, Lira abriu duas possibilidades de garantias, a caução e a fiança, descartando a primeira pelo fato de o pretenso inquilino não ter condições de pagar três alugueis adiantados. Assim, só sobraria a essa pessoa a última hipótese, ou seja, o fiador.

“Esse é um caso bastante difícil, por não basta apenas pedir a fiança como garantia para não correr riscos. O dono do imóvel também ficará preocupado ao saber que a propriedade está sendo alugada para alguém que saiu de outro imóvel por falta de pagamento.”

Lira também detalhou o contrato de locação e suas peculiaridades. “Quando a gente se refere, à Lei de Locação nº 8245/91, não está escrito em nenhum dos artigos que o contrato de locação só vale se for por escrito. Aliás, não tem referência nenhuma porque quando o legislador exige que as declarações de vontades estejam registradas em um documento, ele é chamado de escritura pública de compra e venda de bens imóveis. Já o contrato de locação não está lá na lei.”

O palestrante explicou que, quando um contrato é elaborado de maneira incompleta, algumas coisas podem ser revogadas e outras não têm valor nenhum. No entanto, as normas de ordem pública não podem ser revogadas e o contrato de locação não precisa ser da forma escrita.

“Quem fez um contrato verbal, não teve coragem de falar mas, provavelmente, deve ter tido dor de cabeça! E a garantia de fiança? Como pode? Parece meio louco, mas onde o fiador vai assinar?  Temos que ter um certo cuidado, porque o contrato de fiança vem dentro de outro documento e este primeiro tem que estar por escrito.”

De acordo com Lira, o proprietário do imóvel transfere temporariamente, para ao locatário, os direitos de uso e gozo, e de fazer o que bem entender com o imóvel. No entanto, há o dever, a contraprestação, que é o pagamento do aluguel.

“Portanto, não adianta o locador querer ver se o imóvel está inteiro, todo dia bater na porta do locatário, pois este último tem o direito de usufruir do bem, embora tenha o dever de pagar o que foi combinado na locação. Não pagando, automaticamente, perde este  direito.”

“ A lei que regula a base da locação é a 8245/1991. Depois dela, há duas leis complementares: a 12.112/2009 e a 12.744/2012. Essas três disciplinam exclusivamente a locação residencial, não residencial, comercial e industrial. A locação de bens que são, por exemplo, imóveis pertencentes à União, aos Estados, aos Municípios, autarquias e fundações, é disciplinada pelo Código Civil.”